Poucos se deram conta, mas o último dia de 2015 foi um divisor de águas na cobrança de taxas que causam confusão e discórdia no setor imobiliário. A publicação da lei 13.240, dedicada a trâmites relacionados a imóveis da União, alterou e definiu pontos como a cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, diminuindo significativamente os encargos.
A novidade é um alívio para os bolsos de quem vai comprar ou vender imóveis nos chamados terrenos de marinha, aqueles considerados como pertencentes à União por ocupar, na costa marítima, uma área que leva em consideração padrões determinados em 1831.
O laudêmio, por exemplo, é cobrado sempre que há venda de um imóvel sujeito a essas taxas. Antes, correspondia a 5% do valor do terreno e das benfeitorias (área construída). Agora, é aplicado apenas sobre o terreno.
Uma demonstração feita pelo Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) ilustra a mudança: um apartamento de 140m² na Praia de Copacabana com preço de venda de R$ 2,21 milhões teria laudêmio de R$ 51 mil pelo padrão anterior. Agora, esse valor cai para R$ 33.100.
Enquanto isso, a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e antes podia chegar a 5% do valor do terreno com a área construída, agora foi fixada em 2%, excluindo as benfeitorias.
Grandes avanços? Sim. O fim dos problemas? Não. Ainda que a redução de custos seja significativa, essas cobranças ainda causam revolta.
A existência desses terrenos decorre de um instituto jurídico chamado enfiteuse, contrato em que terras públicas são cedidas a particulares, que devem pagar uma pensão (ou foro) anual. No caso do Rio, as áreas mais afetadas estão entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca.
O Código Civil de 2002 pôs fim à criação de novas enfiteuses, mas preservou as já constituídas.Era conhecido o calvário enfrentado por quem tem contratos assim, tanto para regularizar o uso, que, muitas vezes, já existia há décadas, quanto para pagar um valor justo ou transferir os seus direitos a terceiros.
R$ 210 milhões arrecadados em 2015
Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), só no Estado do Rio de Janeiro há 101.596 unidades sujeitas a cobranças referentes a terreno de marinha. Mais da metade está na capital: 55.919. Somando foro, taxa de ocupação e laudêmio, elas representaram uma arrecadação de cerca de R$ 210 milhões no ano passado (sendo mais de R$ 151 milhões na capital).
Além da União, outros entes e entidades têm direito a essas cobranças. O próprio município do Rio tem esse poder sobre áreas que, espalhadas por 22 bairros, renderam mais de R$ 28 milhões em receitas enfitêuticas, em 2015. Também há famílias e entidades religiosas, como a Ordem São Francisco da Penitência e o Convento de Santa Teresa.
Não é raro que essas taxas virem caso de Justiça. Uma das origens do problema está no fato de as demarcações serem feitas mais recentemente, apesar de a lei ser centenária.
Demarcação pela SPU
Por meio da assessoria de imprensa, a SPU informou que a demarcação dos terrenos de marinha é realizada a partir de estudos e registrada em cartografias.
A Planta de Valores Genéricos (PVG), utilizada como base de cálculo das taxas de ocupação, foros e laudêmios, é atualizada anualmente. E as alterações são publicadas em jornais de grande circulação e no Diário Oficial da União.
Segundo a pasta, a memória de cálculo é disponibilizada na Superintendência do Patrimônio da União no Estado, sendo permitido a qualquer cidadão obter acesso a essas informações, bem como apresentar pedido de revisão, devidamente justificado.
O órgão também informou que, no caso do Rio, 80% dos imóveis sujeitos a taxa de ocupação, foro e laudêmio estão nos bairros Barra da Tijuca, Botafogo, Flamengo, Copacabana, Centro, Urca, Castelo, Penha, Ilha do Governador, Cidade Nova, Santo Cristo, Caju, Bom Sucesso e Leme.
Por fim, a SPU destacou que os recursos arrecadados com essas cobranças são recolhidos na conta única do Tesouro Nacional, não havendo uma destinação específica. Além disso, a pasta reforçou que, apesar do nome, os terrenos de marinha não têm qualquer tipo relação com a Marinha do Brasil, sendo de propriedade da União.
Fonte: O Globo