A fim de começar 2016 com o pé direito e terminá-lo no azul, condomínios devem se programar desde já para as despesas fixas e sazonais
Em um condomínio na Zona Sul, uma moradora reclama que a taxa que paga mensalmente — sem incluir nada além do salário dos porteiros, prestadores de um serviço que já nem é mais 24 horas por dia — passou de R$ 700 para R$ 1.100. Na Barra, as principais despesas de alguns condomínios-clube já estão altíssimas, antes mesmo de janeiro chegar, por conta do amplo consumo de água e uso do ar-condicionado. E, na Tijuca, administração e moradores conversam a respeito da implantação de um sistema novo de câmeras.
Relatos de situações como essas são comuns nos e-mails e cartas que recebemos dos leitores do Morar Bem. Assim como, às vésperas de um novo ano, os moradores fazem um planejamento prévio de suas despesas, o condomínio também deve ter em mente um esboço dos gastos — mesmo porque, os aumentos afetam diretamente os residentes.
As despesas de um residencial, genericamente, podem ser divididas entre custeio ou fixas (como o pagamento do IPTU e o reajuste de salário de funcionários); emergenciais, (como o próprio nome já diz, elas justificam a importância de se ter um bom fundo de reserva); e investimentos (implementações com o objetivo de diminuir os gastos, por exemplo, tais como sistema de captação de chuva e práticas de uso consciente).
— A recomendação é que se pague o IPTU parcelado, a não ser que o desconto à vista seja considerável e o condomínio tenha dinheiro em caixa. Outra despesa obrigatória que deve ser lembrada é o reajuste anual do salário dos funcionários. O percentual varia, mas é possível se ter uma ideia com base nos anos anteriores — explica o presidente do Instituto Pró-síndico, Dostoiévscki Vieira.
Segundo ele, também devem ser considerados os gastos sazonais e a evolução do valor das despesas ao longo do ano. No verão, por exemplo, a tendência é que se gaste mais com água e luz. Porém, dependendo do condomínio, pode ser que esses sejam meses com menores despesas, se a maioria dos moradores viajar. Como cada residencial tem suas peculiaridades, o ideal é calcular a média do mês a partir das oscilações.
O gerente de condomínios da Administradora Apsa, Valnei Ribeiro, lembra ainda que é preciso já no começo do ano organizar a papelada para enviar à Receita Federal a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf ) e para emitir ao Ministério do Trabalho a Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) de todos os funcionários. Assim como providenciar o pagamento do seguro de incêndio obrigatório.
— Antes, no fim do ano, é importante atentar também para a realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO). Afinal, além de ela ser obrigatória por lei, são indispensáveis a prestação de contas e, principalmente, a votação do orçamento para 2016 que acontecem nesta assembleia. Os condôminos têm o direito de ter essa informação para calcular uma média mensal de custos e, assim, organizar as suas despesas — pontua Ribeiro.
Para a presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Deborah Mendonça, a assembleia para aprovar a previsão orçamentária também é importante para fazer uma análise do que se tem em caixa, dos gastos que serão enfrentados e do que pode ser reduzido.
— Comparar preços de produtos, aproveitar os descontos, mesmo que isso signifique comprar itens com fornecedores diferentes, investir em manutenção preventiva e postergar gastos extras com itens que não se encontram em situação de emergência são algumas das estratégias que podem ajudar no planejamento financeiro — orienta.
Vale lembrar que o condomínio deve estar atento ao seu fundo de reserva. Vieira orienta ainda que o administrador tenha em mente que esse fundo é para obras emergenciais. Portanto, o seu dinheiro não deve ser usado para outros fins. A recomendação é que o valor total reservado seja sempre equivalente a um mês ou 45 dias de arrecadação.
— O condomínio não é uma empresa. Por isso, não precisa ter lucro. Entretanto, há que se operar com folga no caixa para quando realmente o dinheiro for necessário —aconselha Deborah.
ESTRATÉGIA PARA AUMENTO
Caso a conclusão seja que a taxa de condomínio está muito defasada, Vieira sugere que o aumento seja dividido em duas vezes no ano, dando uma folga para o bolso dos moradores. Mas como comunicar os condôminos e ter o planejamento orçamentário aprovado? A estratégia de apresentação das despesas é fundamental para que eles entendam e colaborem, diz.
— O indicado é que o síndico ou a administradora faça uma simulação com os gastos previstos e entregue aos condôminos antes da reunião. Assim, eles já vão para o encontro munidos de informações. A chance de alguém aceitar de cara um aumento é maior se ele compreender o que está sendo feito. Portanto, converse, justifique e mostre claramente como o dinheiro será gasto antes da votação do orçamento — sugere o presidente do Pró-síndico.
Outro tema que também deve ser amplamente conversado é a implementação de sistemas que visem a redução de custos, como o reaproveitamento da água da chuva e a troca das lâmpadas comuns pelas que consomem menos energia.
Vieira explica que é importante avaliar bem se o condomínio dispõe da verba e se pode esperar pelos resultados, que, geralmente, são de médio a longo prazo. Para baixar a conta no fim do mês, também é válido criar campanhas de conscientização e desenvolver uma boa comunicação com os moradores.
— Para minimizar esse aumento extraordinário, o síndico deve propor ações que ajudem na racionalização. Portanto, é recomendável continuar investindo no controle de despesas, contando com a colaboração dos moradores, funcionários e administração do condomínio. Esse planejamento financeiro mais controlado deve continuar e virar rotina — ressalta Deborah.
Fonte: Morar Bem O Globo
