Adquirir um imóvel em estado razoável e reformá-lo não é apenas a opção de alguns moradores. É também um negócio rentável para investidores que visam a revenda. Neste caso, quanto mais precário o estado da residência, melhor. Isso porque o poder de barganha aumenta e, consequentemente, a possibilidade de lucro. Sem contar que quem compra para revender costuma ter uma equipe já montada de eletricistas, marceneiros e arquitetos, entre outros profissionais. Assim, as obras tendem a ser mais rápidas e menos onerosas.
– Algumas pessoas veem vantagem justamente em imóveis em péssimas condições. Barganham no preço e fazem boas negociações. Muitos são investidores que possuem mão de obra para reformas e miram o aluguel por temporada – explica Rubem Vasconcelos, presidente de uma grande imobiliária.
Em relação aos custos da obra, a indicação sobre o montante investido é a mesma para todos os casos, afirmam os especialistas. Seja morador ou investidor, a orientação é que não se gaste mais que 10% do valor do imóvel com a reforma. E o retorno pode chegar a 30%. Mas há diferenças significativas. Para quem busca um lar, o que pesa, além da relação custo x tempo, é o gosto pessoal, além da capacidade de conviver com uma obra. Já para quem quer repassar o imóvel, o que conta são a liquidez e o lucro a ser obtido com a revenda. Segundo Rubem, o comprador que é investidor não se encanta apenas com a fachada, e verifica detalhadamente no que está investindo.
Johnny Guedes, CEO de uma administradora de imóveis, explica que há duas grandes diferenças entre esses públicos. Uma é que quem quer a casa própria está em busca de um sonho. Portanto, se gostar do lugar, mesmo que ele não esteja totalmente pronto para morar, vai fechar o negócio. O investidor, por sua vez, fica atento à localização, ao entorno e à estrutura do imóvel, por exemplo.
– No caso de moradia, o comprador sempre leva em conta a realização do seu sonho. Como é difícil conciliar o estado do imóvel, o bairro, o prédio e a região, o futuro morador prioriza sempre a situação à sua localização. Muitas vezes prefere fazer uma reforma a seu gosto – diz Guedes.
O corretor Darlan Carlos de Souza acredita que vale a pena investir em reformas. Tanto que está com uma obra em andamento de um imóvel que comprou para revenda.
– Gosto de comprá-los detonados, pois o preço fica mais abaixo do mercado. Como já tenho uma equipe, faço a reforma em um mês, o que não seria possível se alguém estivesse morando no apartamento. É um grande investimento, mas vale a pena, pois o retorno é de 20% a 30% sobre o que paguei inicialmente – conta Souza.
Segundo ele, as instalações hidráulicas e elétricas são as que costumam ser mais onerosas e dar mais dor de cabeça na reforma. Ele ressalta que é importante usar bons materiais, mas que não é preciso exagerar:
– No imóvel para revenda, quando se compra por um preço abaixo do mercado, é interessante gastar o menos possível em melhorias, pois quem comprar também vai querer deixá-lo do seu jeito.
Mas realizar uma reforma, ainda mais quando é demorada, exige alguns cuidados. Avisar aos vizinhos e síndico que uma obra vai acontecer nas próximas semanas, talvez meses, é uma delas. Assim como você não gostaria de acordar um dia com o barulho de uma furadeira, o morador ao lado também não. O advogado Luís Guilherme Russo orienta que, para se evitar problemas futuros, uma das primeiras providências é verificar o que a convenção do condomínio diz sobre a realização de obras.
– Se o síndico notar ou for informado de que alguma unidade está em obras, e não foi avisado antes, ele deve notificar imediatamente o condômino para que apresente o projeto, se for o caso, sob pena das sanções previstas na convenção. E se o síndico constatar que o andamento de alguma obra está diferente do apresentado, ele pode intimar o condômino para que preste esclarecimento e, se necessário, embargar a obra através de ação judicial – esclarece Russo.
Fonte: O Globo/ Morar Bem (12/7/15)
