04 de dezembro de 2014
Se achar um fiador já era difícil, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), publicada no fim de novembro, promete deixar essa negociação ainda mais complicada. É que o tribunal decidiu que, caso o inquilino não pague o aluguel, o fiador pode ter seu único bem penhorado para pagar a dívida.
Essa possibilidade já era prevista desde 1991, quando a Lei do Inquilinato foi promulgada, mas até hoje muitos casos iam parar na Justiça, questionando a constitucionalidade da lei. Com a atual decisão do STJ, outras cortes do país devem seguir a jurisprudência, negando novos recursos.
— Ao longo desse tempo, vários imóveis de fiadores já foram penhorados. A lei sempre foi aplicada, mas as pessoas entravam na Justiça questionando. É que a Lei do Inquilinato alterou a lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade de bens e não previa a possibilidade de penhorar o bem de família — explica o advogado Renato Anet, especialista em mercado imobiliário. — A decisão do STJ torna os trâmites mais rápidos, já que os recursos não mais chegarão à Suprema Corte.
PARENTES SÃO OS PRINCIPAIS FIADORES
Ou seja, durante um curto período, entre 1990 e 1991, o imóvel único era realmente protegido. Mas, desde então, a possibilidade de ser penhorado já existe. Não à toa, nos últimos anos, surgiram outros tipos de garantia como o depósito-caução e o seguro-fiança. Ainda assim, a figura do fiador ainda é a prática mais comum de mercado. Chega a 60%. Mas os fiadores são, quase sempre, parentes.
Edison Parente, vice-presidente Comercial da Renascença Administradora, esclarece que são quatro os tipos de fiança previstos por lei hoje: fiador; depósito-caução; seguro fiança; e a cessão de cotas de fundos de investimento. Existe outra modalidade que é a carta-fiança, uma adaptação legal que pode ser emitida por uma empresa, banco ou pelo governo.
VEJA QUAIS AS DIFERENÇAS:
— Fiador: se for pessoa física, precisa ser alguém de posse de um imóvel na cidade do Rio de Janeiro, com registro no cartório do RGI que será responsável pelo locatário por todas as obrigações contratuais, caso ocorra problemas na locação. O imóvel do fiador poderá ser penhorado. A diferença para pessoa jurídica é que esta se trata de uma empresa.
— Depósito-caução: em geral, é feito um depósito de até três meses de aluguel para o locador. O valor é devolvido no fim do contrato e corrigido pela poupança. Isso, claro, se não houver atraso de aluguel, má conservação do imóvel ou qualquer outra infração contratual. Existem algumas variantes, além do dinheiro, que servem de garantia: caução de bem móvel (como um carro) e caução de bem imóvel.
— Seguro-fiança: o funcionamento é semelhante ao do seguro de um carro. Só que, na locação, o inquilino paga cerca de 150% o valor do aluguel (o que equivale a um mês e meio) por ano, para o caso de eventuais problemas. Esta garantia deve ser renovada a cada 12 meses, e o dinheiro não retorna para o inquilino. Se as despesas, como inadimplência e problemas da manutenção forem superiores ao valor depositado, é a seguradora que se responsabiliza pela despesa restante — desde que não ultrapasse seis vezes o valor do aluguel.
— Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: apesar de prevista em lei, não está regulamentada, portanto, não é usada no mercado imobiliário. É quando a garantia é um fundo de investimento, como planos de previdência e seguro de vida. No caso de pendências contratuais, o locador deverá requerer a transferência das cotas do locatário para pagar a dívida.
— Carta fiança bancária, de empresa ou do governo: é quando uma das instituições é o responsável pelo locatário. Geralmente, é usado para locações acima de R$ 5 mil e por empresas grandes. A diferença para o fiador pessoa jurídica é que este assume toda a responsabilidade do contrato, como manutenção, aluguel e condomínio, por exemplo. Já no caso da carta, a empresa pode assumir parcialmente estas questões e deixá-la válida apenas durante o tempo de contratação do funcionário, por exemplo.
Fonte: O Globo (04/12)
