Na hora de trocar uma casa em via pública por um condomínio fechado, costuma-se analisar diversos fatores importantes como localização, segurança e vizinhos. Outro aspecto relevante para a tomada de decisão é a taxa condominial, uma vez que ela é uma despesa fixa sujeita a reajustes periódicos. Pensando nisso, síndicos e empresas de administração condominial precisam ficar atentos em como evitar gastos onerosos e otimizar da melhor maneira possível as despesas do condomínio.
Despesas ordinárias e extraordinárias
Para entender melhor como funciona a otimização de gastos condominiais, conversamos com o diretor financeiro da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), Fernando Canato, que nos explicou alguns dos principais pontos para ficar atento na hora de fazer essa gestão financeira.
“Hoje, ao analisarmos as despesas de um condomínio, na grande maioria das vezes, vemos que as três principais despesas estão ligadas a funcionários e concessionárias, ou seja, água e energia elétrica. Geralmente correspondem entre 60% a 80% das despesas de um condomínio”.
Essas três contas fazem parte do que chamamos de despesas ordinárias, são aquelas que fazem parte do orçamento fixo mensal junto com, por exemplo, manutenção preventiva de elevadores, limpeza, jardinagem, dedetização e demais necessidades básicas para a preservação do espaço comum e bem-estar dos moradores.
Mesmo elas sendo indispensáveis para o funcionamento do condomínio e ocupando mais de 50% da folha de gastos, há meios de reduzir esses custos ou otimizá-los ao máximo para serem o mais eficientes possíveis. Por exemplo, vistorias de rotina na estrutura do prédio para checar as partes elétricas e hidráulicas, pesquisa de mercado para procurar as melhores alternativas de contratação de funcionários em relação a custo e qualidade do serviço.
Para esse trabalho de otimização ser bem feito, Fernando, da ABADI, ressalta a importância da parceria entre um síndico experiente e uma administradora comprometida com a gestão condominial. “O síndico não pode mais ser amador na função. Além de ser um bom mediador de conflitos, deve ser um excelente administrador das finanças. Hoje as coisas são caras e precisa-se de uma capacidade diferenciada em utilizar da melhor forma os recursos do condomínio, já que eles são de todos os donos daquele bem comum, que vivem em sociedade e que arrecadam para arcar com as despesas de segurança e bem-estar para manter e valorizar o patrimônio”.
Quando os gastos com as despesas ordinárias são bem controlados, o fundo de reserva financeiro do condomínio pode ser melhor aproveitado para as despesas extraordinárias, aquelas necessárias para a manutenção, mas que acontecem em diferentes períodos de tempo, como a pintura do prédio, por exemplo. Além dela podem ser incluídos uma obra estrutural de emergência, pane repentina de elevadores ou portões de acesso. Todos esses problemas precisam de solução imediata e demandam da reserva de emergência.
Condomínios antigos x novos
Um fator relevante no valor do preço da taxa de condomínio é a idade do empreendimento. Prédios mais antigos costumam ter cobranças maiores pelos gastos como água, gás e luz serem majoritariamente comunitários. Além de demandarem de manutenções mais frequentes e em alguns casos contarem com recursos tecnológicos mais limitados, o que reflete num gasto maior com funcionários.
Empreendimentos novos passam a ser mais vantajosos nesse sentido por terem recursos tecnológicos que facilitam a cobrança individualizada de consumo de água e gás, além de painéis solares que barateiam a conta de luz. “Às vezes um condomínio antigo tem uma cota de R$ 500,00 só para manter as despesas básicas, enquanto na mesma rua, um prédio novo consegue cobrir esses mesmos gastos com R$ 300,00, mas ele mantém a taxa também em R$ 500,00 e usa os R$ 200,00 que sobram por unidade para aplicar em outras coisas. Seja modernização de academia, novas tecnologias, mais segurança. Isso contribui para o patrimônio ser mais valorizado e atrai com facilidade quem busca investir na compra ou locação”, explica o diretor financeiro da ABADI.
Como diminuir gastos onerosos
Levando em conta a alta despesa com água, energia e equipe de funcionários, há alguns pontos que deve-se prestar mais atenção na hora de diminuir custos. Buscar uma boa administradora é o primeiro passo, uma vez que deixar essa logística financeira na mão de um síndico ou equipe inexperiente pode se tornar uma dor de cabeça no futuro. Fernando explica que uma administradora comprometida com seu cliente, naturalmente ajuda o condomínio a buscar inovações e soluções diferenciadas para um funcionamento mais eficiente.
Todo esse trabalho de reajuste de gastos e checagem financeira faz com que não haja gastos onerosos para o condomínio, além de possibilitar em alguns casos reajustes menos e menos frequentes da cota condominial, o que é uma outra vantagem para os moradores.
