Para enfrentar a escassez de crédito habitacional, as incorporadoras podem reforçar uma prática já utilizada no mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende ser conduzida por um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, pois exige características cada vez mais raras em um setor em dificuldades: caixa robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.
Companhias de capital aberto, estão lançando um novo programa de pagamento direto para estimular a venda de unidades concluídas. Outras empresas contam com algum tipo de financiamento que substitui a intermediação bancária.
Com a atual situação do crédito, o anúncio de elevação de juros bancários e uma mudança para financiamento bancário, as empresas tem como propósito financiar o cliente de uma maneira mais intensiva.
A nova campanha de financiamento direto de imóveis prontos se apoia em juros anuais de 9,99%, somados a uma correção monetária feita pelo Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI) ou pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O “auto crédito” cobre 80% do valor do imóvel ao longo de 150 meses, após o cliente pagar uma entrada de 20%.
Para a analista Paola Mello, as medidas de financiamento direto são opções para as companhias frente o cenário atual, mas não dizem respeito a uma migração no modelo de negócios, que continua focado na atividade bancária. “Pode ser que voltemos a ver esse movimento, pois existem empresas que têm condições de fazer isso. Mas deve ser limitado a uma carteira pequena de clientes”, afirmou.
“Não é possível imaginar que as companhias financiariam 100% dos seus clientes”, acrescenta a especialista. Paola Mello explica também que essas “são atividades de capital intensivo” e, por isso, o endividamento e a posição de caixa são fatores cruciais para a implementação dessas operações, que acabam comprometendo também capital de giro.
A segmentação por preços dos imóveis é mais um fator que define o foco de atuação do financiamento direto. Para o analista Gabriel de Gaetano, empresas que trabalham com imóveis que custam mais de R$ 750 mil, valor máximo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), tendem a ser mais favoráveis a oferecer o modelo de pagamento. O especialista explica que, a partir desse preço, os juros bancários são mais elevados, abrindo espaço para que as empresas ofereçam custos de crédito mais competitivos.
Um dos maiores riscos nesse tipo de operação é a inadimplência dos pagamentos. Segundo, o analista a questão é trabalhada pelas incorporadoras de forma parecida com a dos bancos, com uma análise de crédito antes da venda, provisionamento durante o processo e uma eventual desapropriação do imóvel. A securitização de recebíveis pode ser uma forma de reduzir o risco das empresas, com a utilização de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo. Além disso, as companhias podem emitir outros instrumentos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Fonte: Agência Estado (14/6/15)
