Dado o período extremo e atípico que toda a sociedade hoje experimenta em razão da pandemia de Coronavírus e dos inúmeros Decretos e Leis que pretendem regular as relações privadas durante o estado de calamidade pública, surgem questionamentos sobre quais os limites de atuação do Síndico na tentativa de compor os interesses coletivos e individuais. Entre as variadas hipóteses incluídas neste cenário, temos a execução de obras em unidades residenciais de Condomínio Edilícios.
A execução de obras em unidades residenciais do Condomínio, tradicionalmente, causa certo desconforto à coletividade, devido ao barulho e resíduos inevitáveis. Tal social panorama é agravado com as medidas severas de isolamento social impostas pelo poder público, que resultaram diretamente em recomendações expressas para que sejam evitadas aglomerações e em maior concentração de condôminos em suas unidades, já que, grande parte dos empregadores, adotou o regime de trabalho home office. Surgindo conflito entre interesses legítimos, poderia o Síndico proibir a execução de obras no interior das unidades autônomas?
Parece razoável entender que o direito individual à propriedade, quando cenários extraordinários e graves se impõem, deve se sujeitar ao direito ao sossego, salubridade e saúde da coletividade. Contudo, como chegar a esta conclusão de forma mais assertiva quando se constata que, até o presente momento, não há qualquer instrução federal, estadual ou municipal no sentido de recomendar a suspensão de obras no interior das unidades residenciais?
Apesar de uma corrente de juristas entender adequado que o Síndico pode e deve proibir as Obras em unidades autônomas, com base nos poderes provisórios conferidos na recente PL1179, a mesma PL também exclui “Obras de natureza estrutural” ou “Benfeitorias Necessárias”. Desse modo, torna-se difuso o entendimento e a aplicação.
E é quando a segurança jurídica parece faltar que as habilidades de gestão são ainda mais exigidas. Por um lado, não se pode definir uma proibição ampla e geral (como no caso das áreas comuns), por outro, é dever do Síndico garantir o bem-estar dos moradores.
O primeiro ponto é a forma de abordar os assuntos com os condôminos. Se não há um embasamento jurídico claro, não é recomendável subir o tom ou partir para uma proibição generalista. Uma boa conversa, conscientização e o velho bom senso são, sem dúvidas, as ferramentas menos custosas para o Síndico. Porém é compreensível que a tensão do momento acabe por gerar um cenário beligerante, superando suas habilidades e competências de negociação e conciliação.
Depois de estressadas as tentativas de solução amigáveis, o Síndico deve se apoiar na convenção e no Regulamento Interno, no que concerne a horário, forma de descarte de resíduos e produção de ruídos. De igual forma, poderá o Síndico exigir que o prestador de serviços cumpra as medidas inibidoras de contágio recomendadas pela OMS e, novamente, dialogar com o condômino para este diminua o período de execução de obras, dada a situação excepcional de pandemia, de modo a diminuir os transtornos causados àqueles que, naturalmente, encontram-se em casa.
É importante também, que o Síndico, enquanto representante do Condomínio, solicite informações ao condômino e/ou profissional habilitado sobre a execução dos serviços, em especial sua necessidade e grau de urgência, devendo este esclarecer as suas principais dúvidas quanto ao plano de reforma, devendo ser comprovado pelo condômino que as obras ali realizadas, se necessário, contam com todos os documentos comprobatórios da legalidade de sua realização, incluindo-se a RRT ou ART, conforme determina a ABNT NBR 16.280, norma técnica que regula a realização de obras em unidades residenciais.
Os documentos supracitados são de extrema importância, até para garantir que os profissionais que estão realizando a obra são habilitados e, por consequência, estarão atentos às orientações dos órgãos de saúde.
Caso o proprietário responsável pela obra decida ignorar às regras internas do Condomínio, deixando de prestar as informações e apresentar documentação necessária ao Síndico, ou mesmo desrespeitando o horário permitido para a execução de obras. É indicado notificar a unidade nos termos previstos na convenção do condomínio, e até denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes.
Ser síndico nunca foi fácil, e em tempos de pandemia, com todos em suas residências, está ainda mais difícil. A informação é o único remédio disponível para o combate ao Covid-19.
Vamos em frente, atravessar essa crise mais fortes, humanos e unidos!
Rafael Thomé – Presidente da ABADI
