Poucas pessoas sabem, mas é possível trocar o financiamento imobiliário de um banco para outro, pedindo a portabilidade. E com a queda na taxa de juros (Selic) de 14,25% para 6% ao ano, o menor patamar histórico, é um bom momento para reavaliar o financiamento e comparar as taxas no mercado. Segundo o Banco Central (BC), em 2018, foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário — aumento de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466 migrações.
Apesar do crescimento, o número ainda é pequeno perto de outras modalidades de crédito. Para os especialistas, a principal causa disso é a desinformação sobre essa possibilidade. Outra razão é que não havia antes um ambiente econômico favorável como o de agora, com a melhoria da regulação e a maior competição desse crédito.
— A transação só faz sentido quando a economia está melhorando, e os juros estão em queda, como agora, porque é preciso haver interesse do cliente em mudar e do banco em aceitar o novo crédito — afirma Miguel José de Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Nessa modalidade, o cliente precisa avaliar com o novo banco quais seriam as condições de financiamento sem mudar o saldo devedor nem o prazo. É preciso ter o imóvel já pronto e estar adimplente. Chegando-se a um acordo, o novo banco comunica ao anterior que recebeu o crédito. O banco original pode oferecer uma contraproposta ou passar todas as informações para a nova instituição financeira. E, cada vez mais, os bancos estão interessados em negociar.
— Os pedidos quase dobraram neste ano. Há uma tendência. Temos interesse em receber os clientes porque esse crédito possibilita um relacionamento de longo prazo. O mercado está entrando em uma dinâmica nova, de mais concorrência — afirma Paulo Duailibi, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.
Para Alberto Ajzental, professor de economia e negócios imobiliários da FGV PEC, esse é o momento de negociar, e qualquer redução representa uma economia significativa:
— Para os bancos é negócio receber novos clientes, mas eles não incentivam, porque podem perder. É preciso ser proativo.
O que avaliar na hora de tomar a decisão
É preciso avaliar a possível economia obtida com a redução de juros e os custos envolvidos. Para comparar os juros, o consumidor precisa olhar o Custo Efetivo Total (CET), que mostra o custo total do financiamento, e não apenas os juros nominais. Será cobrada novamente uma taxa de avaliação do imóvel, que em geral é de R$ 3.100, e uma taxa de cartório para a averbação fiduciária. Os custos são baixos perto da economia com um financiamento de longo prazo. Quanto maior o percentual de redução de juros e o tempo restante de financiamento, maior é a economia.
Antes de trocar de banco, o mais indicado a fazer, segundo os especialistas, é pedir uma cotação no mercado e tentar uma contraproposta.
— Para avaliar qual será de fato o Custo Efetivo Total, é importante pedir uma avaliação com os bancos do mercado. Mas, antes de fechar com o mais competitivo, negocie com seu banco com essa avaliação de mercado. Este não vai querer perder um bom cliente. E, sem a mudança, não se pagam os custos extras — afirma Tiago Sayão, professor de Economia do Ibmec/RJ .
Para os bancos, reduzir um pouco os juros e manter um bom cliente é bastante vantajoso. Segundo cálculos de Daniel Linger, da RB Investimentos, enquanto a taxa básica de juros caiu, o spread do crédito imobiliário (ganho dos bancos com o crédito) aumentou, já que o custo do crédito, com o menor rendimento da poupança, caiu mais do que as taxas cobradas.
— Espera-se que os juros caiam ainda mais, e os bancos estão concorrendo. A portabilidade faz todo sentido neste momento — diz Linger.
Condições dos bancos
Banco do Brasil
Condições podem ser simuladas no site, no app BB ou no autoatendimento. É preciso aprovação de crédito e de risco pela seguradora e abertura de conta-corrente.
Bradesco
Aceita clientes por portabilidade, e os contratos são analisados caso a caso.
Caixa Econômica Federal
Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.
Itaú Unibanco
Opera em fase de testes para oferecer o serviço a todos os clientes nos próximos meses.
Santander
Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.
Fonte: Jornal Extra