A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão de grande relevância para o mercado imobiliário, concluiu recentemente o julgamento conjunto dos Recursos Especiais (REsp) nº 1.929.926/SP, nº 2.082.647/SP e nº 2.100.103/PR, nos quais se discutia a possibilidade de penhora de imóveis objeto de alienação fiduciária em garantia para satisfação de débitos condominiais incidentes sobre o próprio bem.
Alienação fiduciária é um instituto jurídico amplamente utilizado pelas instituições financeiras que, ao concederem financiamentos imobiliários, exigem o próprio imóvel financiado como garantia do cumprimento das obrigações assumidas. Nesse sentido, o devedor (fiduciante) transfere temporariamente a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário), permanecendo apenas com a posse direta e o uso do bem. Caso o devedor não cumpra suas obrigações, a instituição financeira pode consolidar definitivamente a propriedade e alienar o imóvel extrajudicialmente, recuperando rapidamente o crédito concedido.
Em sentido oposto, a 3ª Turma sustentava que, na hipótese de alienação fiduciária, a natureza propter rem não se aplicaria para responsabilizar o credor fiduciário, circunstância que inviabilizaria a penhora direta do bem. Desse modo, somente poderia ser objeto de penhora o direito real de aquisição do devedor fiduciante, após o pagamento integral do financiamento (REsp nº 2.036.289/RS).
Leilões judiciais
No entanto, a penhora que se limita apenas ao direito de aquisição diminui a liquidez e compromete a eficácia dos leilões judiciais. Na prática, essa circunstância reduz a atratividade do bem e prejudica o sucesso das hastas públicas, mais conhecidas como leilões judiciais.
Com a recente decisão da 2ª Seção, ficou consolidado o entendimento de que a instituição financeira, na qualidade de credora fiduciária, pode ser responsabilizada pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia. Assim, fica permitida a penhora direta da propriedade plena do imóvel para a satisfação do crédito condominial.
Para isso, o condomínio, autor da ação, deverá promover a prévia citação do credor fiduciário, possibilitando-lhe integrar a execução e, caso prefira, quitar a dívida condominial para evitar o leilão do imóvel. Nessas circunstâncias, ao realizar o pagamento das despesas condominiais em atraso, o credor fiduciário terá assegurado o direito de regresso contra o devedor fiduciante em momento oportuno.
Responsabilidade por cotas condominiais
O ministro Raul Araújo reforçou em seu voto que o credor fiduciário, na condição de titular da propriedade resolúvel, não pode ser dispensado da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, pois ostenta, em última análise, a posição de condômino. Para o ministro, admitir o contrário implicaria reconhecer à propriedade fiduciária privilégios superiores àqueles conferidos à propriedade plena, situação incompatível com os princípios que regem o regime jurídico dos condomínios edilícios.
Por ora, a decisão não possui caráter vinculante. Contudo, a matéria ainda será submetida ao rito dos recursos repetitivos, especificamente por meio do julgamento do Tema 1.266 (REsp nº 1.874.133 e nº 1.883.871). Caso seja conferido efeito vinculante à tese firmada, haverá significativo impacto sobre todas as garantias fiduciárias imobiliárias empregadas em operações de crédito, com possível elevação nos custos dessas transações.
Além disso, permanecem questões pendentes que poderão ser esclarecidas no julgamento do Tema 1.266, como a obrigatoriedade ou não da inclusão do credor fiduciário no polo passivo das execuções por dívidas condominiais, o que pode aumentar os custos operacionais das instituições financeiras, e, também, a eventual modulação dos efeitos da decisão, esclarecendo se a aplicação será retroativa ou restrita a casos futuros, assegurando assim maior segurança jurídica e previsibilidade ao mercado.
Nesse cenário, as instituições financeiras deverão reavaliar suas estratégias contratuais e reforçar seus procedimentos internos relacionados à gestão dessas garantias fiduciárias, adotando práticas mais rigorosas no monitoramento das obrigações condominiais, para mitigar riscos financeiros e jurídicos.
Fonte: Conjur, 04/04/2025
