O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) é o primeiro do país a assinar um conjunto de regras com o objetivo de oferecer segurança jurídica ao mercado imobiliário e evitar práticas abusivas previstas em cláusulas nos contratos de compra e venda de imóveis. As medidas vão contribuir para reduzir a judicialização de conflitos entre consumidores e incorporadoras. A cerimônia que marcou o lançamento do Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores foi realizada na última quarta-feira, dia 27, no Salão Nobre do TJRJ.
O documento foi assinado pelo presidente do TJRJ, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, e representantes da Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, da Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) e da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).
Com a crise financeira que atinge o país, cerca de 50 mil distratos (desistência por parte do comprador) foram registrados no setor imobiliário ano passado. Antes da existência do pacto, o consumidor que desistisse da compra do imóvel precisava acionar a incorporadora para recuperar o valor investido, sem ter garantias contratuais sobre como o procedimento seria feito. Com o aumento das desistências, na maioria das vezes, os empreendimentos se tornavam inviáveis do ponto de vista econômico para as empresas, que passaram a não conseguir honrar o compromisso com os demais compradores e não dispor de receita suficiente para dar continuidade às obras.
Agora, o acordo fixa critérios nos contratos para o reembolso dos valores pagos pelos consumidores. Serão oferecidas ao cliente duas opções para reaver o dinheiro: pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do valor já quitado, ou perder o valor do sinal, acrescido de mais 20% sobre o que foi desembolsado. Essas duas cláusulas terão de constar, obrigatoriamente, dos novos contratos a partir da assinatura do pacto. Já os contratos em andamento terão de ser adaptados. As novas regras terão abrangência nacional.
O presidente do TJRJ, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, destacou que a crise financeira retirou poder de compra dos consumidores e disse que o novo acordo vai trazer benefícios. “Este Pacto Global busca, entre outros problemas, reduzir este volume de distratos, porque os consumidores não estão conseguindo arcar com as suas despesas”, frisou.
“Um evento histórico”, afirma desembargador
De acordo com o desembargador Werson Franco Pereira Rêgo, da 25ª Câmara Cível do TJRJ, a assinatura representa um momento histórico nas relações de consumo. O magistrado explicou que o Pacto Global busca evitar os conflitos entre consumidores e incorporadores ainda na fase contratual, evitando trazê-los para o Poder Judiciário. Para ele, a conciliação é o melhor caminho para solucionar essas questões.
“Este é um evento histórico e paradigmático porque está mudando a maneira de pensar e agir das instituições envolvidas nesse processo. No passado havia muitas incertezas sobre o que era pago pelo consumidor e o que deveria ser restituído pelo incorporador em caso de desistência do imóvel. Agora, nós estamos retirando as cláusulas e práticas abusivas que vigoravam e passando a estabelecer regras baseadas na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Nenhum contrato até hoje tinha cláusula de distrato. Isso é uma mudança muito grande porque vai trazer segurança jurídica para ambas as partes do contrato e evitará futuras judicializações”, ressaltou o magistrado.
Pacto Global possui critérios que protegem consumidor
Além da questão relativa aos distratos, o Pacto Global estabelece diversos critérios para exterminar práticas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem. Segundo o documento, não são mais permitidas cobranças de taxas de decoração, assessoria técnica imobiliária e de deslocamento (repasse de financiamento bancário). A comissão de corretagem não pode mais ser acrescida ao preço do imóvel, a taxa deve ser deduzida do valor total.
A cláusula de tolerância (o incorporador pode entregar a obra com 180 dias de atraso) também sofreu modificações. De acordo com o Pacto Global, a partir do 181° dia de atraso, o consumidor receberá uma contrapartida de 0,25% por tudo que já pagou à incorporadora. “A multa que vale para o consumidor por atrasar o pagamento das prestações também valerá para o incorporador que atrasar a entrega do empreendimento”, explicou o desembargador Werson Rêgo.
Os prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel foram estendidos com base nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para até 5 e 20 anos, respectivamente.
Outra novidade é que, antes da expedição do Habite-se, o condomínio não terá nenhum custo para o consumidor. Em suma: o comprador só começará a pagar as despesas condominiais após a regularização da documentação. “Tudo isso não existia em contrato nenhum e foi uma importante concessão feita pelo mercado imobiliário. Além disso, as partes importantes dos contratos vêm destacadas em azul e vermelho para que o consumidor saiba exatamente o que está assinando”, afirmou o desembargador Werson Rêgo.
O Pacto Global também pretende atualizar a Lei Federal 4.591/1964, que dispõe sobre os condomínios. “A lei que rege o tema é de 1964, cujo modelo de negócio é completamente diferente do praticado atualmente”, acrescentou o magistrado.
O objetivo é que outros tribunais brasileiros assinem o Pacto Global nos próximos meses. Segundo o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, a instituição do pacto tenta não transformar o sonho da casa própria em pesadelo. “O pacto vem suprir vácuos de informação para reduzir os conflitos”, disse.
Fonte: Assessoria de Imprensa do TJRJ