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Notícias

Um olho no mar, outro na escritura

por Fidelis 11 de abril de 2016
11 de abril de 2016

Poucos se deram conta, mas o último dia de 2015 foi um divisor de águas na cobrança de taxas que causam confusão e discórdia no setor imobiliário. A publicação da lei 13.240, dedicada a trâmites relacionados a imóveis da União, alterou e definiu pontos como a cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, diminuindo significativamente os encargos.

A novidade é um alívio para os bolsos de quem vai comprar ou vender imóveis nos chamados terrenos de marinha, aqueles considerados como pertencentes à União por ocupar, na costa marítima, uma área que leva em consideração padrões determinados em 1831.

O laudêmio, por exemplo, é cobrado sempre que há venda de um imóvel sujeito a essas taxas. Antes, correspondia a 5% do valor do terreno e das benfeitorias (área construída). Agora, é aplicado apenas sobre o terreno.

Uma demonstração feita pelo Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio) ilustra a mudança: um apartamento de 140m² na Praia de Copacabana com preço de venda de R$ 2,21 milhões teria laudêmio de R$ 51 mil pelo padrão anterior. Agora, esse valor cai para R$ 33.100. 

Enquanto isso, a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e antes podia chegar a 5% do valor do terreno com a área construída, agora foi fixada em 2%, excluindo as benfeitorias.

Grandes avanços? Sim. O fim dos problemas? Não. Ainda que a redução de custos seja significativa, essas cobranças ainda causam revolta.

A existência desses terrenos decorre de um instituto jurídico chamado enfiteuse, contrato em que terras públicas são cedidas a particulares, que devem pagar uma pensão (ou foro) anual. No caso do Rio, as áreas mais afetadas estão entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca.

O Código Civil de 2002 pôs fim à criação de novas enfiteuses, mas preservou as já constituídas.Era conhecido o calvário enfrentado por quem tem contratos assim, tanto para regularizar o uso, que, muitas vezes, já existia há décadas, quanto para pagar um valor justo ou transferir os seus direitos a terceiros.

R$ 210 milhões arrecadados em 2015 

Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), só no Estado do Rio de Janeiro há 101.596 unidades sujeitas a cobranças referentes a terreno de marinha. Mais da metade está na capital: 55.919. Somando foro, taxa de ocupação e laudêmio, elas representaram uma arrecadação de cerca de R$ 210 milhões no ano passado (sendo mais de R$ 151 milhões na capital).

Além da União, outros entes e entidades têm direito a essas cobranças. O próprio município do Rio tem esse poder sobre áreas que, espalhadas por 22 bairros, renderam mais de R$ 28 milhões em receitas enfitêuticas, em 2015. Também há famílias e entidades religiosas, como a Ordem São Francisco da Penitência e o Convento de Santa Teresa.

Não é raro que essas taxas virem caso de Justiça. Uma das origens do problema está no fato de as demarcações serem feitas mais recentemente, apesar de a lei ser centenária.

Demarcação pela SPU

Por meio da assessoria de imprensa, a SPU informou que a demarcação dos terrenos de marinha é realizada a partir de estudos e registrada em cartografias.

A Planta de Valores Genéricos (PVG), utilizada como base de cálculo das taxas de ocupação, foros e laudêmios, é atualizada anualmente. E as alterações são publicadas em jornais de grande circulação e no Diário Oficial da União.

Segundo a pasta, a memória de cálculo é disponibilizada na Superintendência do Patrimônio da União no Estado, sendo permitido a qualquer cidadão obter acesso a essas informações, bem como apresentar pedido de revisão, devidamente justificado.

O órgão também informou que, no caso do Rio, 80% dos imóveis sujeitos a taxa de ocupação, foro e laudêmio estão nos bairros Barra da Tijuca, Botafogo, Flamengo, Copacabana, Centro, Urca, Castelo, Penha, Ilha do Governador, Cidade Nova, Santo Cristo, Caju, Bom Sucesso e Leme.

Por fim, a SPU destacou que os recursos arrecadados com essas cobranças são recolhidos na conta única do Tesouro Nacional, não havendo uma destinação específica. Além disso, a pasta reforçou que, apesar do nome, os terrenos de marinha não têm qualquer tipo relação com a Marinha do Brasil, sendo de propriedade da União.

Fonte: O Globo

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A residência é a morada habitual e estável do l A residência é a morada habitual e estável do locatário, não possuindo, portanto, qualquer identificação com o tipo de negócio procurado pelo usuário de plataformas digitais do tipo Airbnb, que, na maioria das vezes, são viajantes que buscam um local mais barato para hospedagem por curtíssimo período de tempo. 

Com esse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reformou sentença de primeiro grau e autorizou um condomínio a proibir que um proprietário alugue seu apartamento por aplicativos como Airbnb e Brazilian Corner. O tribunal também validou uma multa de R$ 1.845 aplicada pelo condomínio ao proprietário. 

Ao ajuizar a ação, o morador afirmou realizar apenas “locação por temporada”, e não “prestação de serviços de hospedagem”, conforme alegado pelo condomínio. O prédio também questionou a alta rotatividade de pessoas em curto período de tempo, o que seria semelhante a um hotel e violaria a convenção do condomínio.

A ação foi julgada procedente em primeiro grau, mas a turma julgadora acolheu o recurso do condomínio. Isso porque, conforme o relator, desembargador Costa Wagner, há disposição expressa na convenção de condomínio acerca da destinação exclusivamente residencial das unidades, “revelando-se impossível a sua utilização para atividade de hospedagem remunerada, nos moldes como a praticada pelo autor”.

Fonte: ConJur

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