Comprar ou vender um imóvel que ainda esteja sendo financiado pode representar um bom negócio para todos os envolvidos. O lucro com valorização ou a economia de comprar um imóvel pronto pelo preço na planta são algumas das vantagens possíveis nessa operação. No entanto, como em qualquer negócio, a transação envolve riscos, por isso, especialistas aconselham o auxílio de um profissional como forma de prevenir problemas.
Existem muitas vantagens em se comprar ou vender um imóvel que ainda esteja sendo financiado. Para o comprador, o pagamento a prazo do saldo do preço. Para o vendedor, se houver valorização em relação ao preço pago, um lucro, ou, se houver inadimplência em relação ao financiamento, afastar o risco de perder o imóvel, explica o advogado Roberto Renault.
“Uma restrição para esse negócio seria o impedimento do financiamento para quem pretende comprar, por parte da instituição financeira. Além das condições de pagamento, também é necessário que o comprador verifique o estado em que se encontra o imóvel, fazer uma vistoria completa, se possível, acompanhado de profissional especializado. Além disso, tirar todas as certidões, cíveis, criminais, tributárias, trabalhistas, protestos e execuções, a fim de afastar qualquer perigo de fraude contra credores”, ensina o advogado.
Opções
Quem pretende fazer esse tipo de compra ou venda tem algumas opções disponíveis, que devem estar cercadas de cuidados para evitar problemas, como explica o especialista em administração de condomínio e locação de imóveis, Luis Guilherme Russo.
“Existem três opções para realizar esse negócio. O comprador pode refinanciar o imóvel no banco em que é cliente; transferir o financiamento já existente para o seu nome; ou fazer com o vendedor, o chamado “contrato de gaveta”, por meio do qual o financiamento continua no nome do proprietário original, e o novo comprador passa a pagar as parcelas. Em qualquer uma das três opções é preciso se informar muito bem antes de fechar negócio”, ressalta.
Segundo Guilherme, o primeiro passo para quem pretende comprar um imóvel ainda em financiamento deve ser verificar junto ao banco as condições do financiamento contratado pelo vendedor, tais como taxa de juros, valor e quantidade das prestações em aberto.
“Essas informações servem como forma de avaliar as vantagens e desvantagens do negócio. Além disso, como acontece na compra de qualquer imóvel, usado ou novo, também é necessário levantar toda a documentação que comprove a regularidade do bem”, aconselha.
A funcionária pública Marta Chagas, de 27 anos, ficou sabendo sobre a possibilidade de comprar um apartamento, que já estava sendo pago através de um financiamento, no condomínio onde os imóveis a interessavam. O negócio foi fechado, e por ter adquirido ainda na planta, dois anos antes, o antigo proprietário repassou o imóvel por um valor 30% menor do que ela pagaria comprando diretamente com a corretora.
“Achei que seria um processo simples, mas me deu um pouco de dor de cabeça. Passei pela análise de crédito e fui aprovada. Mas depois recebi um e-mail dizendo que eu deveria pagar, além da taxa de 3% sobre o valor do imóvel, referente à sessão de direitos e prevista no contrato de promessa de compra e venda, a amortização de um valor de quase 20% do saldo devedor, o que achei absurdo, pois não estava previsto. Como não consegui resolver o negócio direto com a construtora, contratei uma advogada, especializada em direito imobiliário. Por outro lado, não tive nenhum problema com a pessoa de quem comprei o imóvel”, ressalta.
Riscos
Não existe qualquer bloqueio legal para que se compre, ou venda, um imóvel adquirido anteriormente por financiamento, uma vez que o atual comprador deve assumir o financiamento a partir da assinatura do contrato de compra e venda, ou realizar a quitação integral do saldo devedor diretamente na financeira que cedeu o crédito, explica Thiago Carregal, advogado especialista em direito do consumidor e direito imobiliário.
“A grande atenção que o consumidor tem que ter é com relação à taxa de juros que será aplicada em cada parcela, para saber se terá condições de dar continuidade ao financiamento nos moldes em que foi acertado pelo antigo proprietário. Para quem vende o imóvel financiado, desde que sem débitos de parcelas e que o comprador assuma o financiamento a partir da data de celebração do contrato, não há riscos. Todavia, caso a venda do imóvel seja feita através do chamado ‘contrato de gaveta’, existem riscos para ambas as partes, tais como a impossibilidade de venda do imóvel, atraso nas prestações e perda do bem através de demandas judiciais”, alerta.
Fonte: O Fluminense (8/3/15)