O promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais que ocorreram depois da alienação do imóvel, enquanto o bem esteve sob posse de comprador, se readquirir a titularidade pela rescisão do contrato de compra e venda.
Esse é o entendimento consolidado da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que por unanimidade negou provimento a recurso especial da Companhia de Habitação Popular (Cohab) de Curitiba, em julgamento de 24 de novembro de 2020.
A companhia celebrou contrato de promessa de compra e venda com um particular, que permaneceu sob posse do imóvel e atrasou o pagamento da taxa de condomínio entre setembro de 1997 e maio de 1998. Em janeiro de 2006, esse contrato foi rescindido por decisão judicial, e o imóvel voltou à Cohab.
A essa altura, já havia decisão judicial em ação ajuizada pelo condomínio por conta dos pagamentos atrasados. O processo estava em fase de cumprimento de sentença, com ordem de arresto sobre o imóvel que, então, voltava à propriedade da Cohab. A companhia então interpôs embargos de terceiro.
Ela alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução, em razão de não ter participado da ação de conhecimento que resultou na condenação exclusiva do ex-mutuário ao pagamento. Ressaltou que, quando soube da existência da dívida, já não existia mais possibilidade de questionamento sobre os valores.
Por unanimidade, a 4ª Turma seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator, e entendeu que o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, quando ocorrer a reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem imóvel.
Nessa hipótese, fica ressalvado o direito de regresso, pelo qual a Cohab poderá ajuizar ação indenizatória contra o promitente comprador para recuperar o prejuízo.
Matéria recorrente
Em voto-vista, o ministro Luís Felipe Salomão destacou o crescimento das demandas envolvendo a Cohab de Curitiba, pela retomada de imóveis em razão do inadimplemento de promissários compradores.
Discussões correlatas também são recorrentes na corte, que tem um precedente importante sobre a possibilidade de imóvel retomado por vendedor ser penhorado por dívida de ex-proprietários. Esse tema foi destacado pela Comissão Gestora de Precedentes do STJ, que separou cinco recursos como representativos de controvérsia, para possível afetação para definição de tese em recursos repetitivos.
O colegiado tem ainda posicionamento até mais abrangente. A ministra Isabel Gallotti defende que, em casos como o julgado, o atual proprietário seja sempre responsável pelo pagamento de despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso contra o ocupante do bem no mês de referência da cota.
Isso porque considera, na esteira de precedentes do STJ, que a taxa de condomínio tem natureza propter rem —recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Assim, se a propriedade do imóvel volta do promitente comprador para o vendedor, também voltam as dívidas de condomínio.
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REsp 1.288.890