Apesar de não haver previsão legal expressa, a notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia (ou imotivada) é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo. A única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.
O entendimento foi fixado pela 3ª turma do STJ ao manter acórdão do TJ/MG que, em razão da não comprovação de notificação prévia ao locatário, declarou extinta uma ação de despejo.
Na ação, a proprietária afirmou que não tinha mais interesse no aluguel e, diante da resistência do locatário em desocupar o imóvel, pedia que ele fosse condenado a sair.
O juiz decretou a rescisão do contrato e deu 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, mas o Tribunal mineiro extinguiu a ação por falta de notificação do locatário.
Em recurso ao STJ, a locadora alegou que não há previsão legal expressa de que a notificação prévia seja indispensável para o ajuizamento da ação de despejo. Segundo a recorrente, a notificação premonitória é suprida pela citação do réu na ação judicial, momento a partir do qual ele pode desocupar o imóvel ou, dentro do prazo legal, apresentar defesa.
Relatora
A ministra Nancy Andrighi, relatora, explicou que a jurisprudência do STJ sobre essa questão já apontava, ainda que de forma indireta, para o caráter indispensável da notificação premonitória ao locatário, inclusive com o uso de expressões como “necessária” e “obrigatória” em tais hipóteses.
A relatora também mencionou entendimentos da doutrina no sentido da necessidade da notificação prévia na denúncia vazia do contrato com prazo indeterminado.
“Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.”
Ainda de acordo com Nancy Andrighi, a moderna doutrina do direito civil tem considerado a existência de um princípio – ou subprincípio – do aviso prévio a uma sanção, baseado na boa-fé objetiva, no contraditório e na ideia de vedação da surpresa.
A relatora foi seguida por todos os outros ministros.
- Processo: REsp 1.812.465
Veja o acórdão.
Fonte: Migalhas